昨天，上海今年第八批次宅地交易結束，6幅地塊總出讓金額達198.8億元。

此次有3幅地塊溢價成交，溢價率最高為14.7%，其余以底價成交。區(qū)域地塊熱度攀升，市場面貌逐漸清晰，上海核心優(yōu)質地塊的吸引力依舊強勁。

上海市規(guī)劃和自然資源局資源利用處有關負責人表示，這次土地出讓工作深入貫徹中央城市工作會議精神，通過充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，積極響應房地產市場供求關系新變化和人民群眾對優(yōu)質住房的新期待。后續(xù)將持續(xù)強化“規(guī)儲供用”一體化管理，加大優(yōu)質住宅用地供應，優(yōu)化“雙高雙競”交易規(guī)則與營商環(huán)境，以穩(wěn)定市場預期、激發(fā)市場活力，推動上海土地市場持續(xù)平穩(wěn)向好發(fā)展。

土拍熱度更有含金量

第八批次出讓宅地分布在徐匯濱江、靜安蘇河灣、楊浦東外灘、徐匯華涇、寶山高鐵樞紐和松江新城。“這次土拍約有19家企業(yè)參拍，徐匯濱江、靜安蘇河灣、楊浦東外灘這3幅地塊都是‘流量擔當’，熱度最高�！敝兄秆芯吭荷虾�數(shù)據(jù)總經理張文靜說。

徐匯濱江地塊再創(chuàng)區(qū)域單價最高紀錄。經過42輪競價，中海地產從三家競買人中勝出，以10%的溢價率競得地塊，成交樓面價約為每平方米14.85萬元。

靜安蘇河灣地塊是本次土拍中唯一的內環(huán)內地塊。經過52輪競價，最終由招商、越秀、星獅、南通瑞城聯(lián)合體競得，總價為本批次地塊中最高，為77.37億元。

作為近年的明星區(qū)域，楊浦東外灘發(fā)揮穩(wěn)定，再現(xiàn)熱度。在歷經多輪競價后，保利置業(yè)從多家實力房企中脫穎而出，最終以14.7%的溢價率成功摘得。這也使得東外灘地塊成為本批次土拍溢價率最高地塊。

中心城區(qū)地塊因具備稀缺區(qū)位價值與穩(wěn)定市場需求，始終保持“硬通貨”屬性。因此，核心地塊遭爭搶，在上海土拍圈并不少見，但是放在當下節(jié)點，這樣的熱度顯得更有“含金量”。

一方面，房企年末的資金周轉壓力增加。臨近年底，房企普遍準備進入資金結算期，資金面收緊成為行業(yè)共性特征。在此背景下，部分企業(yè)的資金流動性壓力顯著增加，拿地節(jié)奏自然趨向謹慎。此時仍選擇出手拿地的房企，更顯示出穩(wěn)健的資金實力與清晰的戰(zhàn)略判斷。

上海中原地產分析師盧文曦表示，隨著年末資金壓力緩解與新一輪預算周期開啟，預計明年年初市場熱度有望進一步提升。

另一方面，上海結合市場需求持續(xù)優(yōu)化供地結構，通過設定精細化的開發(fā)要求，間接提高了拿地的準入門檻。以靜安蘇河灣地塊為例，地理位置優(yōu)越，地塊規(guī)劃是住宅和文化的綜合用途，其中住宅不大于73%，文化不小于27%，同時需對地塊內兩處歷史風貌建筑進行保護性開發(fā)。

這樣的規(guī)劃設計要求，意味著房企不僅要具備常規(guī)的住宅開發(fā)能力，還需兼顧文化項目運營、歷史建筑修繕等專業(yè)領域的經驗與實力。這種“復合型、高質量”的開發(fā)建設條件，最終必然篩選出資金實力雄厚、綜合運營能力突出的優(yōu)質企業(yè)，推動土拍從“拼地價”向“拼實力”轉型。

住宅產品更趨市場化

本批次土拍取消了地塊的中小戶型配建比例限制，賦予開發(fā)商更大的產品設計自主權，讓住宅產品更能精準對接多樣化的市場需求。

上海住宅產品“市場化”轉型趨勢已愈發(fā)清晰。供地結構正根據(jù)不同區(qū)域的定位精準優(yōu)化：在高層建筑密集的徐匯濱江，此次推出的地塊以1.5的低容積率、30米的建筑限高，打造高品質低密住宅，且無中小套型與保障房配建要求，為改善客群量身定制；松江中山街道地塊則立足G60科創(chuàng)走廊的產業(yè)定位，規(guī)劃建設低密度高品質住宅，精準匹配區(qū)域內科創(chuàng)人才的居住需求，助力實現(xiàn)產城融合與職住平衡的發(fā)展目標。

值得關注的是，第八批次宅地出讓是9月26日《關于進一步促進本市住宅品質提升的規(guī)劃資源若干意見》正式施行后的首場供地。新規(guī)中一系列利于住宅品質提升的政策，回應了市場對住區(qū)功能完善、寬敞陽臺設計等方面的需求，也為房企提升產品力提供了政策支撐，將推動上海住房市場迎來一輪產品力的集中爆發(fā)。

房企“深耕熟悉區(qū)域”

本次土拍延續(xù)了國企、央企主導的市場格局，最終拿地主體中除聯(lián)合競買的新加坡星獅集團外，其余競得房企均為國央企。國央企憑借穩(wěn)健的資金鏈和清晰的戰(zhàn)略布局，能夠保持更持續(xù)的拿地力度，成為穩(wěn)定土地市場的核心力量。

從企業(yè)投資策略來看，房企普遍選擇在熟悉的區(qū)域“加倉補倉”，而非貿然進軍新板塊“開疆拓土”。

摘得東外灘地塊的保利置業(yè)，在今年上半年已斬獲楊浦區(qū)另一幅地塊，重倉布局的意圖十分明顯。加之其近兩年在楊浦開發(fā)的保利瑯譽等項目均取得亮眼銷售業(yè)績，進一步堅定了其深耕該區(qū)域的信心，形成了“拿地—開發(fā)—熱銷—再拿地”的良性循環(huán)。

金茂、寶冶、楊行城建聯(lián)合體成功拿下寶山楊行地塊，這是三方第二次聯(lián)手在該板塊拿地。此前合作開發(fā)的金茂棠前項目多次開盤熱銷，成熟的區(qū)域運作經驗和良好的市場反饋，成為其再次加碼的重要底氣。

國貿與松江交投聯(lián)合體拿下的松江中山街道地塊，也是雙方在該區(qū)域的第二次合作。其此前開發(fā)的海上原墅項目同樣屢創(chuàng)銷售佳績，成為外環(huán)外少有的爆款樓盤。

徐匯華涇地塊，被徐匯城投、徐房集團聯(lián)合體收入囊中。作為深耕徐匯的本土國企，它們對區(qū)域市場的理解和資源整合能力優(yōu)勢顯著，此次拿地也延續(xù)了其聚焦本土的穩(wěn)健布局策略。

這種“深耕熟悉區(qū)域”的拿地邏輯，本質上是房企為規(guī)避未知風險、保障項目銷量的理性選擇。在市場整體情緒逐步回歸平穩(wěn)的背景下，這也為后續(xù)市場的平穩(wěn)運行注入了確定性力量。（記者 戚穎璞）